ایران پرسمان - دنیای اقتصاد / « تکرار تجربه شکست‌خورده» عنوان یادداشت روز در روزنامه دنیای اقتصاد به قلم حسین ایمانی جاجرمی است که می‌توانید آن را در ادامه بخوانید:
در ایران معاصر، بحران مسکن به یکی از چالش‌های اساسی جامعه بدل شده است. میلیون‌ها ایرانی به‌ویژه در کلان‌شهرها و پایتخت روزمره با این بحران درگیر هستند. بحران مسکن در نابرابری‌های اقتصادی، رشد شتابان شهرنشینی و سیاست‌های ناکارآمد شهرسازی و مدیریت شهری ریشه دارد. آنهایی که دستی در سیاستگذاری امر مسکن دارند، به ویژه نمایندگان مجلس و مدیران شهری همچون شهرداران و اعضای شوراهای شهر، با ساده‌انگاری مساله مسکن بیشتر به دنبال رویکردهایی به ظاهر ساده هستند که نه تنها حلّال مشکل نیست، بلکه آن را تشدید می‌کند. برای نمونه، تصور می‌کنند با تخصیص زمین رایگان یا ارزان می‌توان در مدتی کوتاه و ضربتی بحران مسکن را برای همیشه حل کرد.
این دیدگاه که ریشه در ایده‌های پوپولیستی دارد، بر این گمان استوار است که با واگذاری زمین به افراد کم‌درآمد، دسترسی به مسکن افزایش می‌یابد. اما واقعیت نشان می‌دهد که از قضا، سرکنگبین صفرا می‌افزاید؛ زیرا در طرح آن گمان ساده، بازیگران ماهر و چیره‌دستی چون دلالان و بورس‌بازان زمین، از قلم افتاده‌اند، همان‌ها که با بهره‌گیری از شبکه‌های قدرت و سرمایه، به راحتی و اغلب مفت، این زمین‌ها را از دست تهیدستان خارج می‌کنند.
بازار ![]()
طرح مسکن مهر بنیان بر همین گمان‌های ساده داشت. چه بسیار متقاضیانی که برگ‌های سبز خود را به سبب نیازهای فوری و افق کوتاه زیست روزمره که ویژگی تهیدستان است، به ثمن بخس به دلالان فروختند. وعده‌های طرح‌های نهضت ملی مسکن هم از سال1400 با موانع سخت مشکلات اداری، زیرساختی، کالبدی و دلالی روبه‌رو شده و تنها بخش کمی از آن به اجرا درآمده است. اینها نشان می‌دهد که تخصیص زمین بدون سیاست‌ها و ابزارهای مدیریتی لازم، نه تنها به تهیدستان کمک نمی‌کند، بلکه انباشت سرمایه در دست گروه‌های منفعت‌طلب را بیشتر می‌کند.
از سوی دیگر، مدیران شهری هم به فروش تراکم ساختمانی که (راهکاری برای تامین درآمد شهرداری است) چهره جدیدی بخشیده و به‌عنوان راه‌حل بحران مسکن مطرح می‌کنند. این سیاست که بر پایه افزایش طبقات و تراکم جمعیتی استوار است، به ظاهر با افزایش عرضه مسکن، مشکل را برطرف می‌کند. اما این هم گمان ساده دیگری است که پایداری شهری را نابود می‌کند. فروش تراکم منجر به فشار بیش از حد بر زیرساخت‌های شهری مانند آب، برق، حمل‌‌ونقل و فضای سبز می‌شود، ترافیک و آلودگی را تشدید می‌کند و کیفیت زندگی را کاهش می‌دهد. در تهران، این رویکرد از دهه1370 خورشیدی رواج یافت؛ جایی که شهرداری برای کسب درآمد، تراکم را در مناطق مشخصی از تهران افزایش داد و برج‌سازی را ترویج کرد.
سیاست تراکم‌فروشی بدون رویکرد فضایی، سبب شد تا تراکم در برخی محله‌ها بیش از حد مجاز افزایش یابد که نتیجه آن نقض قوانین ساختمانی (مانند تغییر کاربری زمین) و تخریب بافت تاریخی، از میان رفتن زمین‌های ذخیره شهر و آسیب دیدن ظرفیت بوم‌شناختی شهر بود. بخشی از آسیب به پایداری شهر، افزایش وابستگی شهرداری به درآمد ناشی از فروش تراکم بود و در نتیجه برای تامین هزینه دستگاه اداری سنگین، حجیم و پر خرج شهرداری، آینده شهر و محیط‌زیست آن به حراج گذاشته شد. در نتیجه گسترش افقی شهر، مشکلات زیست‌محیطی مانند کاهش فضای سبز و افزایش آلودگی هوا بیشتر شد. نمونه دیگر، منطقه22 تهران است که با فروش تراکم بی‌رویه، به یک منطقه پرجمعیت بدون زیرساخت کافی تبدیل شد و مشکلات ترافیکی و کمبود آب در آن بخشی از مشکلات را تشکیل می‌دهد.
برای درک عمیق‌تر این مسائل، باید به تحقیق پیشگامانه موسسه مطالعات و تحقیقات اجتماعی دانشگاه تهران در دهه40 خورشیدی اشاره کرد. این تحقیق که از سال1337 آغاز شد و سال‌ها به طول انجامید، تحت رهبری احسان نراقی و پل وییی، استاد جامعه‌شناسی شهری موسسه، با عنوان «قیمت اراضی شهری» انجام گرفت و به خوبی موضوع بازار زمین را به نمایش گذاشت. در آن دوران که ایران در حال تجربه رشد سریع شهرنشینی و تحولات اقتصادی پس از اصلاحات ارضی (از سال 1341 شمسی) بود، این مطالعه نشان داد که قیمت زمین نه تنها عامل اصلی در شهرسازی است، بلکه انجام معاملات زمین تعیین‌کننده توسعه جغرافیایی شهرهاست، نه نقشه‌های رسمی شهری. این موسسه تاکید کرد که زمین شهری به کالایی برای سوداگری تبدیل شده و گروه‌های منفعت‌طلب، مانند «بورژوازی جدید شهری»، از این طریق به قدرت اقتصادی و سیاسی می‌رسند. این بورژوازی، پیش از ظهور بورژوازی نفتی، با خرید و فروش زمین، ثروت انباشته و ساختار اجتماعی شهرها را دگرگون می‌کردند.
تحقیق موسسه در دهه40 خورشیدی، با تحلیل جامعه‌شناختی بازار زمین تهران، نشان داد که ارزش زمین نه صرفا بر اساس موقعیت جغرافیایی، بلکه محصول تعاملات اجتماعی، انتظارات جمعی و سیاست‌های مالکیت است. تحقیق توضیح می‌داد که چگونه رانت زمین به ابزاری برای انباشت سرمایه تبدیل شده است و تضاد میان مالکان و مستاجران را تشدید می‌کند. یافته‌های مهم آن تاکید بر دو نوع ارزش افزوده داشت: ارزش افزوده تجاری (مرتبط با فعالیت‌های اقتصادی) و ارزش افزوده مرکزی (وابسته به تمرکز اداری و تاریخی). این مطالعه همچنین قوانین دهه‌های 1310 تا 1340 را بررسی کرد و نشان داد که چگونه مالکیت زمین به عرصه کشمکش‌های طبقاتی تبدیل شده و به ایجاد نظام سرقفلی و مقاومت‌های اجتماعی منجر شده است.
متاسفانه، گزارش این تحقیق به‌دلیل احتمال سانسور، در سال1970 (1349 شمسی) به زبان فرانسه در پاریس منتشر شد، نه در ایران. این تحقیق که بورس‌بازی زمین را به‌عنوان ریشه اصلی بحران شهری شناسایی کرد، درسی حیاتی برای سیاستگذاران امروز است تا اشتباه گذشتگان را تکرار نکنند و برای حل مسائل مزمنی چون بحران مسکن به دنبال راه‌حل‌های ساده و جادویی نگردند.