بزرگنمايي:

ایران پرسمان - اعتماد /متن پیش رو در اعتماد منتشر شده و بازنشر آن در آخرین خبر به معنای تاییدش نیست
یکی از موضوعاتی که در بخش مسکن همواره به آن اشاره می‌شود، این است که ساختار بازار اجاره در حال حاضر سنتی است و قانون مشخصی برای کنترل بازار اجاره وجود ندارد و این موضوع نظارت بر افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره را سخت کرده است. همین امر باعث شده تا وزارت راه و شهرسازی در راستای حرفه‌ای کردن بازار اجاره و حمایت از منافع مستاجران، پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی «حمایت از اجاره‌داری حرفه‌ای» را برای بررسی و تصویب به هیات دولت ارایه کند. در این طرح دولت به عنوان تسهیلات‌دهنده و تامین‌کننده زمین، قیمت ثابت برای واحدهای اجاره‌ای را تعیین می‌کند و زمان اجاره از یک‌سال به 3 تا 5 سال افزایش می‌یابد. اما چقدر می‌توان امیدوار بود که بازار فعلی اجاره با تاسیس شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای ساماندهی ‌شود؟
نرخ تورم در اجاره‌داری حرفه‌ای چگونه محاسبه می‌شود؟
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن درباره قرارداد اجاره‌داری حرفه‌ای بر این باور است که اجرای این قانون هر چند مثبت است و می‌تواند به تثبیت فرآیند اجاره‌ها کمک کند، اما از آنجایی که نرخ تورم در کشور لجام‌گسیخته است، کمی دور از واقعیت است.
 او در این باره به «اعتماد» گفت: در کنار نوسانات نرخ تورم در ایران مجلس شورای اسلامی هر از گاهی مصوبه‌هایی را به تصویب می‌رساند که لزوما بررسی میدانی در مورد آنها انجام نشده و بیشتر احساسی است، از این‌رو در چنین شرایطی منطقی‌تر آن است فردی که مالک ساختمانی است که برای آن سرمایه‌گذاری کرده، بتواند از عواید آن استفاده کند و به‌صرفه‌تر آن است که به دنبال اجاره‌داری کوتاه‌مدت برود.
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: نرخ ارز و یورو در یک ماه اخیر بیش از 15 درصد رشد داشته است و تمدید اجاره یک ملک در طول یک‌سال نیز معمولا بین 15 تا 25 درصد افزایش دارد، پس چگونه این توقع به وجود بیاید که مالکین آپارتمان‌ها قرارداد 5 ساله با نرخ مشخص ببندند؟او خاطرنشان کرد: در حال حاضر نرخ تورم اسمی بیش از 40 درصد و تا محدوده 50 درصد اعلام می‌شود، اما میزان تورم واقعی بیش از 70 درصد است، بنابراین هیچ کس دنبال این نوع از اجاره‌داری نمی‌رود مگر آنکه دولت در ازای این موضوع تسهیلاتی را ارایه دهد به عنوان مثال معافیت‌بخشی از مالیات بر اجاره و عوارض سالانه، تا مالکین در جهت قراردادهای بلندمدت 3 تا 5 ساله تشویق شوند در غیر این صورت بعید است فردی از این قانون استقبال کند.
سیاست‌های تشویقی بر اساس واقعیات اقتصادی باشد
اکبرپور ادامه داد: در صورتی هم که دولت مشوق مالیاتی برای مالکین در نظر گرفته باشد باید دید این مشوق‌ها در چه حدی است و اگر این مشوق‌ها در سطحی باشد که تورم را بتواند جبران کند شاید تاثیرگذار است، اما در صورتی که غیر از این باشد بعید است مالکین این قانون را بپذیرند ضمن آنکه زمانی که واحدی اجاره می‌رود به عنوان کالایی محسوب می‌شود که ممکن است زمانی فرد قصد فروش آن را داشته باشد و با این نوع قرارداد دستش را برای فروش ملک می‌بندند.این کارشناس بازار مسکن با اشاره به برنامه دولت برای اخذ مالیات بر اجاره تصریح کرد: آن‌گونه که گفته شده در صورتی که فردی بیش از 5 آپارتمان برای اجاره داشته باشد باید مالیات سنگینی بپردازد که همین موضوع باعث می‌شود قشر مرفه از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در ایران صرف‌نظر کنند و منابع خود را به کشورهای ترکیه، گرجستان یا دوبی برای خرید آپارتمان ببرند، چراکه در این کشورها قوانین راحت‌تر و با ثبات‌تری دارند که به سرعت تغییر نمی‌کند.این کارشناس بازار مسکن در ادامه با اشاره مالیات بر خانه‌های خالی افزود: فردی که با این‌گونه سخت‌گیری‌ها در بخش مالیاتی مواجه شود به راحتی ملک خود را می‌فروشد، در کشوری دیگر سرمایه‌گذاری می‌کند و این سرمایه از کشور خارج می‌شود.اکبرپور گفت: هر چه مالکین تحت فشار بیشتری باشند عوارض آن گریبان بخش مسکن را هم بیشتر می‌گیرد و نتیجه آن خروج منابع مالی از کشور و رهسپار شدن به سمت خرید املاک در کشورهای همسایه است و آن‌گونه که آمارها می‌گویند ایران در رتبه‌های برتر خرید ملک در کشورهای همسایه به خصوص در ترکیه قرار می‌گیرد.اکبرپور با بیان اینکه فرصت‌های سرمایه‌گذاری در کشور محدود شده است، گفت: در بازارهای سکه و طلا، دلار، بورس و خودرو این روزها با رکود و عدم اطمینان روبه‌رو هستیم و افراد زمانی هم که به سمت بازار مسکن و ساخت و ساز می‌روند با فشارهای مالیاتی مواجه می‌شوند.اکبرپور ادامه داد: در این قانون گفته شده زمین را دولت به مدت 99 سال در اختیار سازندگان خواهد گذاشت تا ساخت و ساز‌ها صورت گیرد و اجاره‌داری بلندمدت از این طریق اجرا شود، در کشورهای دیگر هم این روش پیاده شده و نمی‌توان گفت طرز فکر نامناسبی است و در ایران نیز این روند دیر یا زود باید صورت می‌گرفت، اما باید دید این ساختمان‌هایی که ساخته می‌شود برای چه قشری است؟ 
هر چه دولت کمتر مداخله کند، اثربخش‌تر است
او افزود: قاعدتا این زمین‌ها را در حاشیه شهرها به سازندگان خواهند داد که نهایتا قشر کم درآمد در آنها ساکن خواهند شد و در جهت تامین مسکن آنها این اقدامات صورت می‌گیرد و باعث مهاجرت افراد از روستاها به شهرها نیز خواهد شد که معضلاتی را هم در پی دارد.این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه هر چه دولت کمتر در بازارهای مختلف مداخله کند، اثربخش‌تر است، افزود: برنامه‌ها باید در جهتی باشد که بخش خصوصی خود وارد میدان شود و تصمیم‌گیر باشد.او تصریح کرد: معضل امروز ما بافت‌های فرسوده و ساختمان‌های یک یا دو طبقه کلنگی است که در اقصی‌نقاط شهرها پراکنده هستند و بهترین اقدام دولت این است که برای بافت‌های فرسوده فکری کرده و زمین‌ها را در این خصوص تجمیع کند و مجموعه‌های بلندمرتبه‌ای با امکانات لازم اعم از بیمارستان، مراکز تفریحی و آموزشی و پارک‌ها برای اقشار مختلف در این نقاط ساخته شود.او با بیان اینکه اجرای این طرح‌ها از آلودگی هوا هم کم خواهد کرد، افزود: در کنار آن معضلاتی که ساختمان‌های قدیمی در برابر زلزله دارند نیز کاهش خواهد یافت، چهره شهر هم تغییر خواهد کرد که همین مساله در روحیه افراد هم تاثیرگذار خواهد بود.
بخش خصوصی باید وارد میدان شود
این کارشناس بازار مسکن گفت: بخش خصوصی باید وارد میدان شود و مشارکت داشته باشد و بتواند با سود و تسهیلات مناسب در بخش مسکن اثرگذار باشد، این در حالی است که امروز نظام مهندسی در این بخش ابتر مانده است و حضورش در فرآیند ساخت و سازها و نوسازی بافت‌های فرسوده کم رنگ است.او تصریح کرد: متاسفانه در بدنه وزارت راه و شهرسازی بسیاری از مدیران رده پایین سال‌هاست که حضور دارند اما دارای افکار قدیمی هستند و هیچ کدام‌شان به دنبال مطالعات میدانی در ایران در رابطه با مسکن نبوده‌اند، در حالی که باید از صاحبان فکر و عقیده و اساتید دانشگاه در این حوزه بهره ببرند، این در حالی است که در همه کشورها مرکزی برای مطالعات ملی وجود دارد اما این مرکز در ایران وجود ندارد، کار این مراکز تزریق منابع مالی به دانشگاه‌ها جهت پروژه‌های مختلف است.
او ادامه داد: بسیاری از طرح‌های مسکن در کشور بدون مطالعات میدانی هستند و در اکثر موارد هم الگویی برگرفته از کشورهای دیگر هستند و بدون آنکه بدانیم سیلقه ایرانی‌ها در این خصوص چیست شروع به ساخت و ساز می‌کنیم.