چاپ

ایران پرسمان - فرهیختگان / « نامعادله‌ مسکن » عنوان یادداشت روزنامه فرهیختگان به قلم محمود زارعی است که می‌توانید آن را در ادامه بخوانید:
مسکن را می‌توان داغ‌ترین موضوع اقتصادی در تابستان هرسال به‌شمار آورد. تابستان به‌عنوان فصل نقل‌وانتقالات مسکن معمولا با شوک‌های قیمتی شدیدی همراه است، تغییرات قیمتی که هر سال گریبان حدود هشت‌میلیون خانواده اجاره‌نشین را می‌گیرد که درگیر تمدید یا جابه‌جایی هستند و همه‌ساله آنها را از رویای خانه‌دار شدن دور و دورتر می‌کند. در این میان ساماندهی بازار مسکن به‌موجب قانون اساسی و براساس انتظارات مردم بر عهده دولت است و در یک سال گذشته دولت تلاش کرده با اقدامات متنوع به بازار مسکن سامان دهد.
اما نامعادله مسکن در ایران چندسالی است که به‌علت متغیرهای گوناگون تبدیل به کلافی سردرگم شده و هر تلاشی را بابت ساماندهی این بازار نافرجام گذاشته است. به‌عنوان‌مثال اثر تورم بالا چه به‌لحاظ تاثیرگذاری در بازار ساخت‌وساز و نقش آن در افزایش قیمت مصالح و چه به‌لحاظ انتظارات تورمی و اثر آن بر نرخ اجاره‌بها هرسال موجب تعمیق بحران مسکن در کشور شده است. از سوی دیگر هجوم سفته‌بازان به بازار مسکن و تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه‌ای موجب شده 70 درصد تقاضاهای بازار رنگ‌وبوی سفته‌بازی به خود بگیرد، تقاضاهای مصرفی توان رقابت با سفته‌بازان را نداشته و بازار مسکن در سراشیبی سلطه کامل سفته‌بازان و دلال‌ها باشد؛ افرادی که به‌راحتی توان و ارتباطات لازم را برای دامن زدن به شیب تند قیمت‌ها را در اختیار دارند.
احتکار مسکن متغیر دیگری است که موجب آشفتگی در بازار مسکن شده است. تا شهریور 1400 و براساس برآوردهایی که طبق سرشماری نفوس و مسکن سال 1395 و مجموعه واحدهای جدید عرضه‌شده طی سال‌های بعد محاسبه ‌شده، نشان می‌دهد حدود 29 میلیون و 76 هزار واحد مسکونی در کشور وجود دارد، در همین بازه زمانی حدود 26 میلیون و 200 هزار خانوار در کشور ثبت ‌شده است، یعنی تعداد مسکن فعلی کشور 1.1 برابر تعداد خانوار است و دومیلیون و 800 هزار واحد مسکونی عملا یا خالی بودند یا اقامتگاه دوم و موقت محسوب می‌شوند. عرضه این تعداد واحد مسکونی به بازار درکنار تعیین تکلیف 624 هزار واحد مسکونی نیمه‌کاره مسکن مهر و اقدام ملی می‌تواند به تعادل عرضه و تقاضا در بازار کمک کند.
درکنار عواملی مانند احتکار، تورم و سفته‌بازی، افزایش دستمزد، افزایش قیمت زمین و افزایش تشریفات قانونی ساخت‌وساز موجب ایجاد رکود در بازار شده‌اند. حال دولت در بحران مسکن با معادله چندمجهولی مواجه است که حذف تنها یک عامل از آن مانند صفر کردن قیمت زمین در پروژه‌های انبوه‌سازی چندان کمکی به حل معادله نخواهد کرد.
افزایش آورده متقاضیان طرح اقدام ملی به 320 میلیون تومان به‌صورت علی‌الحساب به‌علت افزایش قیمت ساخت، نمونه‌ای از آثار این نامعادله است. جامعه هدفی که به‌علت استطاعت پایین توان خرید یا اجاره نداشتند، حال با طرح‌های ساخت‌وسازی مواجه هستند که توان تامین آورده نقدی اولیه را نیز ندارد.
پیامدهای آشفتگی در حل بحران مسکن را می‌توان به‌وضوح در وضعیت بازار مشاهده کرد، در یک ‌سال گذشته برای اولین‌بار نرخ رشد اجاره‌بها از نرخ رشد قیمت واحد مسکونی در تهران پیشی گرفته است. گزارش‌های بانک مرکزی از بازار معاملات مسکن تهران حاکی است که در خرداد سال‌جاری نرخ رشد اجاره‌بهای 1.4 برابر نرخ رشد قیمت مسکن بوده است.
از سوی دیگر بنا بر آخرین گزارش مرکز آمار ایران از متوسط قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهرهای منتخب کشور حاکی است متوسط دوره انتظار برای خانه‌دار شدن در شهر تهران چهار برابر متوسط دوره انتظار خانه‌دار شدن در کشور است. بر این اساس یک خانواده سه‌نفره با حداقل حقوق کارگری یعنی 6 میلیون و 300هزار تومان، اگر کل حقوق خود را برای تامین مسکن پس‌انداز کند، برای خرید یک ‌خانه 60 متری در تهران 25 سال باید منتظر باشد و اگر تنها یک‌سوم حقوق خود را برای خرید مسکن پس‌انداز کند، 77 سال زمان خواهد برد تا این خانواده بتواند یک واحد مسکونی 60 متری را برحسب قیمت متوسط تهران خریداری کند. این درحالی است که با فرض و پس‌انداز تمام حقوق متوسط دوره انتظار خانه‌دار شدن در کشور 6سال و با فرض یک‌سوم حقوق متوسط دوره انتظار برای خانه‌دار شدن در کشور 19سال است. این اختلاف ناشی از شکاف عمیق عرضه و تقاضا در شهر تهران و تمایل بیشتر سفته‌بازان برای ورود به بازار مسکن تهران است.
ساخت چهارمیلیون مسکن در چهارسال را می‌توان کلیدی‌ترین شعار اقتصادی دولت دانست. اما ضرورت دارد دولت سیزدهم درکنار تمرکز در ساخت مسکن به فرآیند اقدامات کنترلی بازار مسکن نظیر مالیات بر خانه‌های خالی سرعت ببخشد و فرآیند ساخت‌وساز را به‌جای تمرکز بر زمین تامین‌شده در شهرها براساس تقاضا در دستور‌کار قرار دهد. با توجه به این دو مقوله می‌توان اذعان داشت که هر اقدام حمایتی در ساخت‌وساز درنهایت به‌نفع سفته‌بازان خواهد بود.
مادامی که نگاه سرمایه‌ای به مسکن در کشور وجود دارد و تقاضای سفته‌بازی بیش از تقاضاهای مصرفی است، هرگونه طرح ساخت‌وساز و هرگونه اقدام بابت ساخت و تولید مسکن چندان کمکی به بهبود اوضاع مسکن نخواهد کرد. کلید حل نامعادله مسکن در ایران حذف متغیر نگاه سرمایه‌ای به مسکن است و بدون عبور از این گردنه نمی‌توان چندان اوضاع مسکن را سامان بخشید. بنابراین اقداماتی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و برنامه‌هایی از این دست که می‌تواند به بهبود فضا کمک کند باید در اولویت قرار گیرند، اقداماتی که لازمه آنها تکمیل بانک‌های اطلاعاتی و تسریع در جمع‌آوری و یکپارچه‌سازی اطلاعات در حوزه مسکن هستند.
اگر فرآیند ساخت‌وساز مسکن نهضت ملی با همین مدل پیش رود در آینده نه‌چندان دور با انبوهی از پروژه‌های نیمه‌کاره مواجه خواهیم بود که متقاضیان هدف آنها به‌علت عدم توانایی در تامین آورده نقدی از خانه‌دار شدن ناامید شدن و برای بازگرداندن سرمایه خود دست به دامن دلالان خواهند شد. تجربه‌ای که قبلا در پروژه مسکن‌مهر و در شهرهای جدید شاهد آن بوده‌ایم.
نرخ رشد قیمت مسکن - نرخ اجاره بها